白馬村は、国内有数のスノーリゾートとして知られ、
冬にはオーストラリアを中心に国内外から多くの旅行者が訪れます。

近年はグリーンシーズンのアクティビティ
（北アルプス登山、白馬マウンテンリゾートのバギーなど）や
長期滞在も広がり、別荘や戸建てを活用した一棟貸しの宿を
検討するオーナーも増えています。

一方で、白馬村での宿泊事業は、
冬の集客力だけを見て判断できるものではありません。

エリアによる客層の違い、繁忙期と閑散期の差、
積雪への備え、清掃や緊急対応の体制、
旅館業の許可や宿泊税への対応まで、
開業前に確認したい項目があります。

この記事では、
白馬村で一棟貸しの宿を経営するメリット・デメリット、
おすすめエリアの考え方、開業前に
確認しておきたい実務を解説します。

■ 白馬村で一棟貸しの宿が注目される理由

▶ 国内外から年間を通じて旅行者が訪れる

白馬村の観光需要は、スキーだけではありません。

白馬村の2025年の目的別観光客推計は約291万人で、
内訳はスキー客が約118万人、一般観光旅行が約168万人でした。

冬の需要が強いことに加え、登山、マウンテンバイク、
避暑、紅葉、観光旅行など、雪のない季節にも
宿泊につながる目的があります。

東京からは、北陸新幹線と特急バスを利用して、
最短約2時間50分と案内されています。

首都圏から週末旅行の候補になりやすく、
長野市・松本市などの周辺観光と組み合わせた滞在も考えられます。

▶ 外国人旅行者とグループ滞在との相性がよい

白馬村が公表した2024年の外国人観光客延べ宿泊者数は、
44万7,474人で、前年比177.2％でした。

オーストラリアが全体の44.7％を占めており、
冬季を中心に、英語圏の旅行者への対応が重要です。

複数の寝室、広いリビング、キッチン、
洗濯設備、乾燥室などを備えた一棟貸しは、
家族や友人グループの連泊と相性があります。

単に泊まる場所ではなく、
滞在の拠点として選ばれやすいのが、
白馬の一棟貸しです。

■ 白馬村で一棟貸しを経営するメリット

▶ 1．冬季は高い宿泊需要を見込める

スキー場へのアクセスがよく、複数人で利用しやすい物件は、
年末年始や積雪が安定する時期に、強い需要を見込めます。

寝室数、浴室数、スキー・スノーボード用品の収納や
乾燥スペースが整っていると、
一棟貸しならではの価値を伝えやすくなります。

▶ 2．一棟単位で客単価を設計しやすい

ホテルのように客室ごとに販売するのではなく、
建物全体を1組へ貸し出すため、定員と設備に合わせて、
一棟単位の価格を設計できます。

大人数で利用したときの1人あたり価格に納得感があれば、
個室のホテルと比較して、選ばれる可能性があります。

▶ 3．オーナー利用と貸出を組み合わせられる

自分や家族が使う日程を確保し、
それ以外の期間を宿泊施設として運営する方法もあります。

所有するだけでは、固定資産税、修繕、
除雪、設備管理などの負担が続きますが、
貸出による収入を、維持管理費の一部に充てられる可能性があります。

▶ 4．グリーンシーズンの価値も育てられる

冬の売上が大きい物件でも、年間収益を安定させるには、
夏や秋に訪れる理由を伝えることが重要です。

ウッドデッキ、BBQ、眺望、ワークスペース、
長期滞在向け設備など、スキー以外の魅力を整えることで、
季節ごとに異なる客層へ訴求できます。

白馬で重要なのは、冬の最大売上だけではありません。
年間の稼働率、宿泊単価、除雪・暖房・清掃などの運営コストを合わせて、
収支を考える必要があります。

■ 白馬村で一棟貸しを経営するデメリット・注意点

▶ 繁忙期と閑散期の差が大きい

白馬は、冬季の予約が集中しやすい一方、
雪の状態や曜日、連休、イベントによって、
需要が大きく動きます。

冬の料金を年間へ当てはめた収支計画では、
実際の売上を過大に見積もるおそれがあります。
月別の稼働率と宿泊単価を分け、
閑散期も含めて計画することが必要です。

▶ 住宅地の地価上昇率は全国1位。新規取得のハードルは高い

国土交通省の2026年地価公示では、
みそら野にある住宅地の標準地「白馬-1」の公示価格は、
1平方メートルあたり2万7,400円でした。

前年からの上昇率は33.0％で、全国の住宅地の中で1位です。

同じ標準地の公示価格は、2020年の1平方メートルあたり8,980円から、
2026年には約3倍まで上昇しています。

白馬の不動産需要の強さを示す数字であり、
既に物件を所有するオーナーには、資産価値の面で追い風になる可能性があります。

一方で、これから土地や建物を取得する場合は、
初期投資が大きくなり、宿泊事業の利益だけで
投資額を回収するまでに時間がかかりやすくなります。

公示地価は特定の標準地の価格であり、
実際の取引価格はエリア、接道、眺望、
建物の状態などによって異なりますが、
新規取得のハードルが上がっていることは、
事業計画に織り込む必要があります。

▶ 積雪地特有の維持管理費がかかる

除雪、屋根雪、凍結、水抜き、暖房、給湯、
車両の進入など、白馬では冬季特有の管理が欠かせません。

チェックイン前に、駐車場や玄関までの動線を確保できなければ、
宿泊体験だけでなく、安全面にも影響します。

建物の断熱性能や暖房方式によって、光熱費も大きく変わります。

・除雪の契約範囲と、降雪時に対応できる時間
・水道管・給湯設備の凍結防止と、水抜きの方法
・屋根雪、落雪、つららへの安全対策
・冬季の駐車台数、接道、四輪駆動や冬用タイヤの案内
・暖房費を含めた、1泊あたりの運営コスト

▶ 現地対応と清掃体制の確保が難しい

無人チェックインにしても、設備トラブルや鍵の不具合、
停電、積雪、忘れ物など、現地対応が必要になる場面はあります。
繁忙期は、清掃やリネンの需要も集中します。

遠方のオーナーが運営する場合は、予約を始める前に、
清掃・除雪・緊急対応を担う体制を決めておく必要があります。

▶ 外国語での案内とルール設計が必要

外国人旅行者が多い白馬では、英語でのチェックイン案内、
設備の使い方、暖房やゴミ出し、騒音、
駐車、雪道の注意点を、分かりやすく伝える必要があります。

翻訳しただけの長い案内では読まれにくいため、
写真や短い動画も組み合わせると効果的です。

■ 白馬村で一棟貸しを検討しやすいエリア

白馬村では、同じエリア名でも、スキー場や飲食店、
バス停までの距離、坂道、接道、除雪条件によって、
使いやすさが変わります。

次の特徴は、物件を比較する際の目安として捉え、
必ず現地で確認してください。

▶ 八方・和田野

八方尾根へのアクセスを重視する旅行者や、
外国人スキー客と相性のよいエリアです。

飲食店やバスターミナルへの距離も評価されやすい一方で、
取得費、競合、冬季交通を細かく確認する必要があります。

▶ エコーランド・みそら野

みそら野管理事務所（白馬総合開発株式会社）が管理するエリアです。

居酒屋やカフェのあるエコーランドに隣接し、
白馬47など複数のスキー場への移動を組み合わせやすく、
家族・グループ向けの一棟貸しと相性のよいエリアです。

エコーランドは白馬村きっての飲食街で知られ、
居酒屋やカフェ、バーが集まり、冬場はまるで外国かと思うくらい
ほぼ100%外国人でごったがえします。

同じエリア内でも、徒歩圏の差、シャトル、
除雪、夜間の移動手段を確認します。

▶ 名鉄別荘地

名鉄別荘地は、みそら野別荘地の平川を挟んで南側です。

飯森駅に近く、比較的平坦な土地が多いエリアで、
別荘やログハウスが多く、五竜方面へ移動しやすい立地でもあります。

一棟貸しの宿として検討する場合は、
冬季の道路状況や除雪体制に加えて、別荘地の管理規約、
上下水道、浄化槽の状態も確認しておきましょう。

▶ 岩岳・新田・切久保

岩岳の冬季需要に加え、
グリーンシーズンの観光とも結び付けやすいエリアです。

眺望や地域らしい建物が魅力になる一方で、
坂道、積雪、建物の古さ、設備更新の必要性を確認します。

▶ 五竜・飯森

五竜・Hakuba47を目的とするスキー客や、
家族旅行と相性のよいエリアです。

ゲレンデ、駅、飲食店までの移動手段と、
物件周辺の冬季道路状況を確認します。

▶ 白馬駅・国道148号周辺

スーパーや駅への利便性を訴求しやすく、
観光拠点として使いやすいエリアです。

リゾート感だけでなく、
眺望、騒音、道路からの入りやすさを確認し、
物件ごとの魅力を考えます。

■ 開業前に確認したい許可・制度

▶ 旅館業か住宅宿泊事業（民泊）かを決める

宿泊料を受け取り、反復継続して人を宿泊させる場合は、
旅館業法に基づく許可、または
住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。

住宅宿泊事業（民泊）は、
年間営業日数が180日以下に制限されます。

冬だけ貸すのか、年間を通じて運営するのかによって、
適した制度が異なります。

ちなみに、白馬村の貸別荘は
だいたい旅館業法で運営していると思います。

物件を購入してから、営業できないと判明することを避けるため、
契約前の段階で、長野県大町保健福祉事務所、
白馬村、消防、建築の担当窓口などへ相談します。

用途、設備、接道、地域の協定、景観、
改修内容によって、確認事項が変わります。

2026年6月から白馬村宿泊税が始まっている

白馬村では、2026年6月1日から宿泊税が導入されました。

旅館・ホテル・簡易宿所だけでなく、住宅宿泊事業に係る施設も対象です。

宿泊施設の経営者は、宿泊者から税を徴収し、
白馬村へ申告・納入します。

1人1泊の宿泊料金に対する税額は、次のとおりです。

・6,000円未満：課税なし
・6,000円以上20,000円未満：200円
・20,000円以上50,000円未満：400円
・50,000円以上100,000円未満：900円
・100,000円以上：1,900円

※上記は、2026年8月19日時点の情報です。

■ 白馬村で物件を購入する前のチェックポイント

□希望する営業形態で、許可・届出が可能か確認する
□冬季の接道、除雪、駐車、落雪リスクを現地で確認する
□断熱、暖房、給湯、水道管、屋根、外壁の状態を確認する
□想定定員に対して、寝室、浴室、トイレ、ダイニングが十分か確認する
□清掃、リネン、除雪、緊急対応を依頼できる体制を確認する
□繁忙期・閑散期を分けた収支計画を作る
□英語での案内、予約サイト、宿泊税の運用方法を決める

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白馬村で一棟貸しを成功させるには、
よい物件を取得するだけでは足りません。

誰に泊まってもらうのか、どの季節に何を魅力として伝えるのか、
何泊から受け付けるのか、料金をどう変えるのかまで、
設計する必要があります。

Airbnbなどの予約サイトへ掲載した後も、
写真、説明文、宿泊条件、価格、レビュー、
周辺情報を継続して見直します。

冬季は、予約対応と現地業務が集中するため、
開業時点から、運営の役割分担を決めておくことが重要です。

■ 白馬村の一棟貸し経営でよくある質問

▶ Q．Airbnbへ掲載すれば一棟貸しを始められますか？

掲載だけでは、営業できません。

旅館業法の許可または住宅宿泊事業法の届出など、
物件と営業形態に応じた手続きが必要です。

消防、建築、景観、地域の協定も含め、
契約や改修の前に、関係窓口へ相談してください。

▶ Q．白馬の一棟貸しは、冬だけで収益を出せますか？

立地、定員、設備、借入、運営コストによって異なりますが、
例えば9人が宿泊できる広めの貸別荘ですと、12〜3月の間だけで
ホスティング収入が1,000万を超えることも珍しくはありません。

ただ、冬の売上は大きくなりやすい一方で、除雪や暖房などの費用も増えます。
夏や秋の需要も含め、年間の収支で判断する必要があります。

▶ Q．遠方のオーナーでも運営できますか？

可能ですが、清掃、除雪、設備トラブル、
緊急対応を担う現地体制が必要です。

予約対応だけを遠隔化しても、現場業務はなくなりません。
委託範囲と連絡体制を、明確にしておきましょう。

▶ Q．どのエリアが最もおすすめですか？

一律に最適なエリアはありません。
スキー客、家族、長期滞在など、狙う客層によって、
立地の評価は変わります。

ゲレンデや飲食店までの距離だけでなく、
冬季道路、除雪、駐車、眺望、
建物の状態を合わせて判断します。

■ まとめ｜白馬では立地・建物・運営体制を一体で考える

白馬村は、強い冬季需要と国際的な知名度を持ち、
グリーンシーズンにも旅行目的をつくれる地域です。

複数人が長く滞在できる一棟貸しは、
白馬を訪れる家族やグループと相性があります。

一方で、繁閑差、除雪、凍結、暖房、清掃、
外国語対応、許可・宿泊税など、白馬ならではの実務もあります。

物件価格や冬の宿泊単価だけで判断せず、
エリア、建物、年間収支、現地運営体制を
一体で確認することが大切です。

参考情報

白馬村：観光統計
白馬村：令和6年 外国人観光客延べ宿泊者数統計
Hakuba Valley：アクセス
白馬村：宿泊税のご案内
観光庁：民泊制度ポータルサイト
長野県：旅館業法様式・相談窓口
白馬-1：公示地価の推移