「年間売上約1,200万円」と聞くと、
貸別荘はなかなか儲かる事業に思えます。

例えば長野県白馬村では、
立地、定員、設備、販売日数などの
条件がそろえば、
決して非現実的な数字ではありません。


ところが、売上からは
◎清掃
◎リネン
◎予約サイトの手数料
◎光熱費
◎除雪
◎運営サポート
などが差し引かれます。


さらに、
今の白馬で土地と建物を取得するなら、
1億円を超える投資になることも
珍しくありません。

つまり、貸別荘は
売上を上げられる事業ですが、
完全な収益物件として
新たに購入する場合、
短期間で高利回りを得られるとは
限りません。

投資回収はおおむね
20年前後というところです。

それでも、
自分や家族でも使いながら、
使わない日を貸すのであれば、
話は変わります。



この記事では、
年間売上約1,200万円のモデルを出発点に、

◎売上
◎運営費
◎物件取得費
◎利回り

の順にたどりながら、
貸別荘を持つ意味を考えます。

年間売上1,200万円は、白馬村で現実的なのか

立地、定員、設備、販売日数などの
条件がそろえば、
年間売上約1,200万円は、
決して現実離れした数字ではありません。

---

・白馬村（9人まで宿泊可）の
　貸別荘　売上例

■冬季
75泊×12万円=
900万円

■グリーンシーズン
45泊×5万5,000円=
250万円

■春や秋の閑散期
15泊×3万5,000円=
50万円

合計：
年間135泊
年間売上　約1,200万円

---

補足ですが、
毎月100万円ずつ
均等に売れるわけではなく、

年間売上の約4分の3を
冬の繁忙期が支えることもあります。

例えば白馬村の貸別荘は、
冬に高い宿泊単価を取りやすい一方で、
春や秋には予約が
大きく落ち込みます。

そのため、冬のピーク月だけを見て
年間売上を予測すると、
実際よりも高く見積もって
しまう可能性があります。

それでは、
年間約1,200万円を売り上げた場合、
オーナーの手元には
いくら残るのでしょうか。

年間1,200万円売上が、もちろんそのまま利益にならない

〜かかるコスト

貸別荘を
完全に手放しで運営する場合、

◎予約サイトの手数料
◎清掃
◎リネン
◎消耗品
◎光熱費
◎雪かき・除雪
◎価格調整
◎予約管理
◎ゲスト対応

などの費用がかかります。

そして、
これらをすべて委託すると、

年間の宿泊売上に対して
40〜50％程度が運営関連費として
出ていきます。

（※物件の広さ、清掃回数、積雪量、設備、
委託範囲によって金額は変わります。）

これを、年間売上約1,200万円へ
単純に当てはめると、

営業利益は、

約600万〜700万円です。
（※借入返済前、税引前、減価償却前）

約1,200万円売れても、
自由に使えるお金が
1,200万円残るわけではない
ということですね。

年間営業利益＝
宿泊売上
－予約サイト手数料
－清掃・リネン
－光熱費
－除雪
－運営費
－税金・保険
－修繕費

実質利回りは、
この年間営業利益を、

◎土地
◎建物
◎改修
◎家具
◎開業費

などを含む
総投資額で割って計算します。

実質利回り＝
年間営業利益÷総投資額×100

—
なお、オーナー自身で

◎清掃
◎リネン交換
◎ゲストへのメッセージ
◎価格調整

などを行えば、
外部へ支払う費用は減らせます。


ただし、その場合、

冬の連続チェックアウト
夜間の問い合わせ
降雪時の対応

まで、オーナーの労働が必要になります。



そして、
回収年数を最も大きく左右するのは、
運営費だけではありません。

物件をいくらで取得するかです。

今の白馬は、「購入費用」が大きくなっている

国土交通省の2026年地価公示では、

みそら野にある住宅地の標準地
「白馬-1」の価格は、

1平方メートルあたり約2万7,000円でした。

坪単価へ換算すると約9万円です。

前年からの上昇率は約33％で、
全国の住宅地の中で1位でした。

これは、
白馬の不動産需要の強さを示す一方、
これから購入する人にとっては、
初期投資が増えていることを意味します。

ただし、
公示地価は特定の標準地を評価した価格です。

観光や宿泊需要が強い場所の売出価格とは、
大きな差があります。

▶公示地価は坪約9万円でも、売地は坪100万円近い例がある

2026年8月に確認できた売地情報では、
白馬村内でもエリアによって
価格差がありました。

次の数字は成約価格ではなく、
各不動産会社が掲載している
売出価格の概算です。

エリア	売出価格	土地面積	売出坪単価
落倉	約700万円	約370㎡・約110坪	約6万円
新田	約1億6,000万円	約2,970㎡・約900坪	約18万円
みそら野	約4,300万〜6,000万円	約160〜170坪	約27〜35万円
みそら野大通り	約2億1,000万円	約1,540㎡・約470坪	約45万円
エコーランド	約6,600万円	約110坪	約59万円
八方尾根入口付近	約3億2,000万円	約320坪	約100万円

—

白馬村全体の平均価格だけでは、
貸別荘に向く土地の相場は
判断できません。

宿泊需要の強い
【エコーランド、みそら野、
八方周辺】などでは、

売出坪単価が　25万円から60万円　を
超える例があり、

条件のよい場所では
100万円近い例もあります。

一方、中心部から離れた場所では、
坪10万円を下回る土地もあります。

ただし、
価格が安くても、

◎スキー場や飲食店への距離
◎冬季の接道
◎除雪
◎上下水道
◎浄化槽
◎景観規制
◎別荘地の管理規約

によって、
建築費や運営のしやすさが
変わります。

貸別荘用地として考えるなら、
坪単価の安さではなく、
土地取得後に必要な造成や
インフラ工事まで含めて
比較する必要があります。

▶土地を買ったあとも、建物と開業準備に費用がかかる

〜建設費について

住宅金融支援機構の
2025年度フラット35利用者調査では、

全国の注文住宅の平均建設費は
約4,300万円、

平均住宅面積は
約120平方メートルでした。

平均値同士から計算すると、
約120万円／坪です。

※これは一般住宅の全国平均であり、
投資用物件にフラット35を利用できるという
意味ではありません。

また、白馬の貸別荘では、

◎寒冷地仕様
◎高断熱
◎高気密
◎積雪荷重への対応
◎乾燥室
◎複数の水回り
◎大きなリビング

などが求められ、
一般住宅より建築費が
高くなりやすい傾向があります。

ちなみに、リゾート不動産会社
Nisade Real Estateでは、

白馬に似たスノーリゾート
北海道「ニセコ」での
建築費の目安を

1平方メートルあたり
約40万円〜80万円

と紹介しています。


2026年8月時点の為替で換算すると、
約40万〜80万円／平方メートル、
約130万〜260万円／坪です。

※設計、仕上げ、建物規模によって
幅が大きいため、
記事内の新築モデルでは、
40坪の建物を坪150万円、
建物本体6,000万円と設定しました。

〜建築以外の費用

あと、新築時に必要なのは、
建物本体の費用だけではありません。

◎設計料
◎地盤や造成
◎上下水道や浄化槽
◎外構
◎駐車場
◎家具
◎家電
◎消防設備
◎許可対応
◎撮影
◎開業準備

などが必要です。

土地の形状やインフラの
状態によっては、

土地を安く購入できても、
建築できる状態に
するまでの費用が大きくなることが
あります。


見積もりは、
家具や開業費まで含む総額で
比較しましょう。

▶中古物件でも、リノベーションに1,500万〜3,000万円を見込む

中古住宅を貸別荘へ変える場合は、
新築より初期投資を抑えられる
可能性があります。

一般的な民泊の内装工事は、
坪20万〜40万円程度という調査もあり、

40坪なら
800万〜1,600万円が一つの目安です。

ただし、
白馬の中古物件では、
内装だけでなく、

◎断熱
◎窓
◎暖房
◎給湯
◎水道管
◎屋根
◎外壁
◎浴室
◎トイレ
◎乾燥室
◎消防設備

などの改修が必要になる
場合があります。

宿泊施設として使える状態まで
整えるなら、
1,500万〜3,000万円程度を想定し、

構造補強や屋根、配管まで
手を入れる場合は、
3,000万〜5,000万円を
超える可能性もあります。

（※この金額は
白馬村が公表した統計ではなく、
一般的な民泊・宿泊施設の改修相場に、
寒冷地設備や開業準備を加えて
VILLARYが出した概算です。）

購入前に建物調査を行い、
工事会社の見積もりを確認してください。

—
売上の見込みがあっても、
取得費と開業費が大きくなれば、
利回りは下がります。

そこで次に、

→すでに所有している場合
→中古を買う場合
→土地から新築する場合

をで比べてみます。

所有物件・中古購入・新築。投資を回収しやすいのはどれか

ここからは、
物件の取得方法によって
収益性がどのように変わるのかを
比較します。

いずれも
6〜8名程度で利用できる
一棟貸しを想定したモデルケースです。

取得方法	総投資額	年間売上	年間営業利益	実質利回り	単純回収
所有物件を改修	2,500万円	800万円	400万円	約16％	約6年
中古購入＋改修	1億円	1,000万円	500万円	約5％	約20年
土地取得＋新築	1億3,000万円	1,200万円	600万円	約5％	約22年

※各モデルは完全委託を想定し、
年間運営費を売上の50％として
計算しています。

年間営業利益は、
借入金返済前、所得税・法人税前、
減価償却前の概算です。

物件の立地、定員、設備、許可、オーナー利用日、
運営方法によって結果は変わります。

▶モデル1｜すでに所有している別荘を活用する

改修、家具、家電、消防・許可対応、
開業準備を合わせて2,500万円。

年間売上800万円、運営費400万円、
年間営業利益400万円とすると、

追加投資に対する実質利回りは約16％、
単純回収は約6年です。

この利回りには、
すでに所有している土地・建物の
現在価値を含めていません。

そのため、
不動産全体の利回りではなく、
貸別荘化のために新しく支出する費用の
回収年数として見てください。

使っていない別荘があり、
建物の状態がよければ、
貸別荘として最も収益化しやすい
パターンです。

▶モデル2｜中古物件を購入してリノベーションする

中古物件7,000万円、
リノベーション2,000万円、
家具・諸費用1,000万円で、
総投資額を1億円とします。

年間売上1,000万円、
運営費500万円、
年間営業利益500万円の場合、

実質利回りは約5％、
単純回収は約20年です。

冒頭の年間売上約1,200万円は、
条件がそろった場合を想定したモデルです。

すべての物件で
同じ売上を再現できるわけではないため、
中古購入＋改修モデルでは
年間売上を1,000万円に抑えて
試算しています。

仮に総投資額1億円で、
年間売上約1,200万円、
運営費率50％を維持できれば、
単純回収は約17年です。

ただし、
販売日数、オーナー利用日、
修繕費によって結果は変わるため、
購入判断では20年前後を見ておくほうが
安全です。

中古物件は、
新築より早く営業を始められる
可能性があります。

一方で、購入後に断熱、配管、屋根、
消防設備などの追加工事が判明すると、
回収年数は長くなります。

価格だけでなく、
貸別荘として営業できる状態へ
整える総額で判断する必要があります。

▶モデル3｜土地を取得して新築する

新築モデルの総投資額は、
次のように1億3,000万円としました。

項目	概算
土地150坪・坪30万円	4,500万円
建物40坪・坪150万円	6,000万円
設計・造成・インフラ・外構	1,000万円
家具・家電・消防・開業準備	800万円
取得諸費用・予備費	700万円
合計	1億3,000万円

年間売上1,200万円、
年間運営費600万円、
年間営業利益600万円

とすると、
表面利回りは約9％ですが、
実質利回りは約5％です。

単純回収は約22年になります。

売上↓↓↓

冬季75泊を平均12万円
グリーンシーズン45泊を平均5万5,000円
閑散期15泊を平均3万5,000円

で販売し、
年間135泊を稼働させる想定です。

運営費↓↓↓

Airbnbのサービス料、
清掃・リネンのオーナー負担分、光熱費、
除雪、庭の管理、税金・保険、修繕積立、
VILLARYなどの運営サポート、消耗品

などを含めています。

▶運営の仕方で、回収は約22年から約17年まで動く

同じ年間売上1,200万円でも、
委託範囲によって手元に残る金額は
変わります。

総投資額1億3,000万円の
新築モデルで比較すると、
次のようになります。

運営方法	運営費率	年間営業利益	実質利回り	単純回収
完全委託・上限寄り	50％	600万円	約5％	約22年
完全委託・下限寄り	40％	720万円	約6％	約18年
一部を自分で行う例	35％	780万円	約6％	約17年

※35％は、清掃やゲスト対応などの一部を
自分で行い、外部への支払いを抑えた場合の
参考値です。
オーナー本人の人件費は含んでいません。


委託費を減らしても、
作業時間や緊急対応まで考えると、
必ずしも事業全体の負担が
軽くなるとは限りません。

▶そして借入を使うと、利益が出ても現金が残らない

総投資額1億3,000万円の
約70％にあたる約9,000万円を、

金利2.5％、20年、元利均等返済で
借りると仮定した場合、

年間返済額は約580万円です。

完全委託モデルの年間営業利益
約600万円と、
年間返済額約580万円はほぼ同額です。



帳簿上は営業利益を確保できても、
借入返済後のキャッシュフローは
ほとんど残りません。

実際の融資条件は、
自己資金、担保、事業実績、
法人・個人、金融機関によって異なります。


購入前に、売上が計画を下回った場合でも
返済と修繕を続けられるかを確認してください。

—
ここまで来ると、
最初の疑問への答えが見えてきます。

貸別荘は売上を出せる、

しかし、

土地と建物を新たに取得し、
完全委託で運営するなら、

収益だけで投資を正当化するのは
簡単ではありません。

ここで結論が分かれる。収益物件なのか、「使える資産」なのか

自分では利用せず、
短期間で投資資金を回収することだけが
目的なら、

一般賃貸、事業投資、金融商品などと、
利回り、流動性、手間、リスクを
比較したほうがよいでしょう。


貸別荘は、
20年前後の運営、修繕、価格調整、
ゲスト対応を前提とする事業です。

貸別荘は、自分で利用できる不動産です。
ここが、株式や一般的な賃貸住宅とは
異なる大きな特徴です。

新築モデルで、
家族や友人と年間20泊利用するとします。

同程度の貸別荘へ泊まれば
1泊6万円かかると考えると、
年間120万円分の利用価値があります。

完全委託モデルの営業利益600万円に、
この利用価値120万円を加えると、
年間の経済的なメリットは720万円です。

総投資額1億3,000万円に対して
約6％となり、
単純計算では約18年に相当します。

もちろん、
自家利用は現金収入ではありません。

また、年末年始や2月の連休など、
需要の高い日に使えば、
失う売上も大きくなります。

収益を保ちながら自分でも使うには、
予約が集中しにくい時期にオーナー利用日を
設定することがポイントです。

貸しながら自分も使う場合、

20年前後の長期で、
維持費を収益によって補いながら
白馬の拠点を持つことができます。

この考え方なら、
貸別荘を所有する意義は大きいと考えます。

また、土地と建物は回収期間が
終わったら消えるものではありません。

将来の売却価値や、
所有中の利用価値もあります。

なお、
今回のモデルでは地価上昇や
売却益を見込んでいないため、
良い土地を適正な価格で取得できれば、
実際の投資価値がモデルを
上回る可能性もあります。

回収年数を縮めるなら、調整すべき数字は3つ

貸別荘の収益性は、
購入価格、年間売上、運営費率
の3つで大きく変わります。

細かな工夫を並べる前に、
この3つを動かせるかどうかを
考えることが重要です。

▶1．購入価格｜安い土地ではなく、開業までの総額で選ぶ

土地や物件を契約する前に、

◎造成
◎上下水道
◎浄化槽
◎断熱
◎暖房
◎屋根
◎消防設備
◎家具
◎開業準備

まで見積もります。


購入価格が安くても、
営業できる状態へ整える
費用が大きければ、
回収年数は短くなりません。

同時に、

◎エリア
◎定員
◎寝室数
◎浴室数
◎ゲレンデへの距離
◎眺望
◎駐車場
◎競合施設
を確認し、
その物件で現実的に狙える売上を
月別に試算します。

▶2．年間売上｜冬の単価だけでなく、売れない月を変える

寝室数を増やすだけでなく、

◎定員全員が座れるダイニング
◎十分な浴室とトイレ
◎乾燥室
◎洗濯設備
◎調理しやすいキッチン
◎冬季の駐車場
を整えることが、
一棟単価の根拠になります。

価格は固定せず、
積雪、曜日、連休、海外の休暇、
予約の入り方に合わせて調整します。

閑散期は値下げだけに頼らず、
連泊、ワーケーション、
夏のBBQ、周辺の体験など、
冬以外に泊まる理由をつくります。

写真、レビュー、
外国語対応、周辺情報も、
開業時につくって終わりでは
ありません。

年間売上を伸ばすには、
季節ごとに情報を更新し、
宿泊する理由を
増やし続ける必要があります。

▶3．運営費率｜自分の時間と委託費の境界を決める

清掃、リネン、価格調整、
ゲスト対応を自分で行えば、
外部への支払いを減らせます。

一方、移動時間、深夜対応、
繁忙期の連続清掃まで含めると、
片手間では続かないこともあります。

完全手放しを望むなら、
売上の40〜50％が運営に
必要になる前提で計画します。

一部を自分で担うなら、
自分の時間にも人件費を置き、
利益率だけでなく、
続けられるかどうかまで
比較しましょう。

また、
暖房、給湯、屋根、外壁、デッキ、
除雪機器などの将来修繕に備え、
売上がよかった年も利益を
使い切らないことが大切です。

貸別荘の収益性に関する質問

▶Q．貸別荘は何年で投資を回収できますか？

すでに所有している建物を
活用する場合は、
追加投資を10年以内に
回収できる可能性があります。

白馬で中古物件を購入する場合や、
土地から新築する場合は、

借入返済前の営業利益で
20年前後を想定しておくほうが現実的です。

完全委託か、
一部を自分で行うかによっても
回収年数は変わります。

▶Q．表面利回りが10％あれば儲かりますか？

表面利回りは、
年間売上を総投資額で割った数字であり、
予約サイト手数料、清掃、光熱費、除雪、
修繕などを含みません。

新築モデルは表面利回り約9％ですが、
運営費率50％の完全委託では、
実質利回りは約5％です。

▶Q．清掃や運営を自分で行えば、利益は増えますか？

外部へ支払う費用が減るため、
帳簿上の利益と利回りは上がります。

ただし、清掃、リネン、
問い合わせ、価格調整、
緊急対応には時間がかかります。

自分の労働を
費用として見ない数字だけで判断せず、
続けられる委託範囲を決めることが
大切です。

▶Q．冬だけ貸せば十分ですか？

物件によっては
冬の売上が年間収益の中心になります。

ただし、
土地・建物の取得費が高い場合、
冬だけでは回収が長期化します。

夏や秋の宿泊目的をつくり、
年間の販売泊数を増やすことが
重要です。

▶Q．自分で使う日を残しても運営できますか？

可能です。

オーナー利用日を先に確保し、
それ以外の日を販売できます。

ただし、繁忙期に利用するほど
売上への影響は大きくなります。

収益と自家利用の
どちらを優先するかを決め、
年間カレンダーを設計しましょう。

まとめ｜貸別荘は、収益だけでなく「使える資産」として考える

年間売上約1,200万円の
モデルから始めて、
運営費、物件取得費、
3つの利回りモデルを見てきました。

白馬の貸別荘には、
条件がそろえば
年間1,000万〜1,200万円を
狙える可能性があります。

一方、
土地から新築する
完全委託モデルでは、
総投資額1億3,000万円、
実質利回り約5％、
単純回収約22年となりました。

中古購入＋改修モデルも、
慎重に見れば回収約20年です。

したがって、
完全な収益物件として
短期間の高利回りを求めるなら、
ほかの事業や投資とも比較したほうが
よいでしょう。

ただし、
すでに所有する別荘を活用する場合や、
自分でも使いながら長期で保有する場合は、
維持費を補い、利用価値を得ながら、
資産を育てられる可能性があります。

今の白馬で条件のよい土地や
建物を取得できれば、
それは大きなチャンスです。

今から良い土地を取得できたら
ラッキーです。
焦らず、希望する使い方と
事業計画に合う物件を、
根気よく探しましょう。

参考情報

国土交通省：令和8年地価公示
住宅金融支援機構：2025年度フラット35利用者調査
店舗内装工事見積り比較.com：ホテル・旅館の内装工事費用相場
Airbnb：サービス料
白馬村：観光統計